Wat weet u van de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen?
Op 1 juli 2022 treedt de Wet Kwaliteitsborging (Wkb) voor het bouwen in werking. Deze wet heeft als doel de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht te verbeteren door inschakeling van private kwaliteitsborgers. Daarnaast wordt de aansprakelijkheid van aannemers ten opzichte van particuliere en professionele opdrachtgevers uitgebreid.
Wet heeft drie doelen:
- Een verbeterde (borging van de) bouwkwaliteit
- Een verbeterde positie van de consument
- Het stimuleren van kwaliteitsverbetering en faalkostenvermindering
Bouwwerken moeten voldoen aan wettelijke bouwtechnische voorschriften. Na invoering van de wet moet ook aangetoond kunnen worden dat deze bouwwerken voldoen aan privaatrechtelijk afgesproken kwaliteitseisen (vastgelegd in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek). Bouwbedrijven moeten bovendien voortaan aan kunnen tonen, dat zij de afgesproken kwaliteit geleverd hebben.
Door aanpassing van het Burgerlijk Wetboek wordt de positie van de opdrachtgever sterker. Ook de Woningwet (hierin zijn de publiekrechtelijke richtlijnen vastgelegd) en de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO) zullen veranderen. In de Woningwet is bijvoorbeeld vastgelegd hoe de kwaliteit geborgd moet zijn.
Wat verandert er wettelijk?
In het Burgerlijk Wetboek (BW) vindt een aantal aanpassingen plaats. Het gaat hierbij vooral om de contractuele eisen. De aanpassingen gelden voor alle nieuwbouw, verbouw, onderhoud en renovatie.
Waarschuwingsplicht aannemer (art. 7:754 BW)
Zijn er onjuistheden in de (contractuele) opdracht? Zijn er problemen bij de uitvoering van de overeenkomst? Bijvoorbeeld door ontwerpfouten. Dan dient de aannemer dit te melden bij de opdrachtgever. Op dit vlak wordt de wet aangescherpt. Vanaf de ingang van de Wkb moet deze waarschuwing schriftelijk en op ondubbelzinnige wijze plaatsvinden. Bovendien is vastgelegd dat de aannemer de opdrachtgever tijdig moet informeren.
As-built dossier (7:757a BW)
Aannemers zijn verplicht een opleverdossier te overleggen, dat inzicht geeft in de nakoming van de overeenkomst en alle uitgevoerde werkzaamheden. In dit dossier zitten alle as-built gegevens van het bouwwerk en de bijbehorende installaties. Denk daarbij aan de tekeningen, berekeningen, het gebruik en het onderhoud.
Verborgen gebrek (art. 7:758 BW).
De aannemer is aansprakelijk voor de gebreken tijdens de bouwperiode. Vanaf het moment van oplevering is de aannemer op dit moment alleen nog aansprakelijk voor verborgen gebreken. Hierbij gaat het dan om gebreken, die de opdrachtgever bij de oplevering niet gemakkelijk kan ontdekken. Gebreken die duidelijk zichtbaar zijn en de opdrachtgever niet ontdekt zijn voor het risico van de opdrachtgever.
In de nieuwe wet wijzigt de definitie van een geborgen gebrek. Onder een verborgen gebrek verstaat men dan: een gebrek dat niet ontdekt is bij de oplevering. Bouwbedrijven worden dus ook aansprakelijk voor alle niet-ontdekte, maar wel zichtbare gebreken bij oplevering van het bouwwerk. Er geldt wel een uitzondering als het bouwbedrijf kan aantonen, dat het gebrek niet aan het bedrijf valt toe te rekenen. Bijvoorbeeld als er sprake is van een ontwerpfout.
Informatieplicht zekerstelling aannemer (art. 7:765a BW)
Voor het aangaan van een overeenkomst moet de aannemer de opdrachtgever informeren over welke verzekeringen en financiële zekerheden er zijn. Zo moet bijvoorbeeld duidelijk zijn wat er gebeurt bij een faillissement en bij kwaliteitsgebreken tijdens de bouw en na oplevering. Het is ook mogelijk, dat de aannemer aangeeft dat er geen verzekeringen zijn. Op basis van deze informatie kan de opdrachtgever maatregelen nemen. Bijvoorbeeld zelf aanvullende verzekeringen afsluiten, een ander bouwbedrijf contracteren of aanvullende eisen bij de aannemer opleggen.
Opschortingsrecht (art. 7:768 BW)
Een opdrachtgever heeft het recht om de laatste 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste betaaltermijn (5%-regel). Dit bedrag kan de notaris in een depot bewaren. Dit noemt men het opschortingsrecht. Hierdoor heeft de opdrachtgever meer zekerheid dat de aannemer eventuele gebreken zal repareren. Heeft de opdrachtgever geen gebruik gemaakt van het opschortingsrecht? Dan betaalt de notaris het resterende bedrag na 3 maanden automatisch uit aan de aannemer.
Conform de Wkb moet de aannemer de opdrachtgever eerst schriftelijk informeren over het opschortingsrecht. De notaris mag het resterende bedrag uit het depot pas uitbetalen als de aannemer dit kan aantonen. De opdrachtgever moet bovendien hebben aangegeven geen gebruik te willen maken van het opschortingsrecht.
Aanpassingen in de Woningwet
Ook in de Woningwet vinden er aanpassingen plaats. In de Woningwet zijn onder meer regels opgenomen ten aanzien van het aanvragen van bouwvergunningen. Op dit moment toetst de gemeente de bouwplannen voorafgaand aan de afgifte van de vergunning. Dit gebeurt aan de hand van bouwtechnische voorschriften. Tijdens de bouwfase houdt de gemeente toezicht op de naleving van deze voorschriften.
Met de invoering van de Wkb verandert de manier waarop er toezicht wordt gehouden. Een onafhankelijke partij – een gecertificeerde kwaliteitsborger - gaat toetsen op de technische kwaliteitsaspecten van de bouwwerken. Bij het aanvragen van de vergunning moet de opdrachtgever nog wel een aantal zaken aan de gemeente doorgeven. Denk daarbij aan de kwaliteitsborger en de gevolgklasse waar het bouwwerk in valt. De gemeente toetst dan of aan alle vereisten is voldaan.
Voldoet het bouwwerk volgens de kwaliteitsborger aan de regels van het Bouwbesluit 2012? Dan geeft de kwaliteitsborger bij oplevering een speciale verklaring ‘van vertrouwen’ af. Daarna kan het bouwwerk pas in gebruik genomen worden. De gemeente blijft wel toezicht houden op omgevingsaspecten, zoals veiligheid en welstand.
Wanneer treedt de Wkb in werking?
De nieuwe wet op 1 juli 2022. Op dit moment vinden er nog pilots plaats bij circa 10% van de eenvoudigere bouwprojecten (gevolgklasse 1). Tijdens de pilotfase zal een kwaliteitsborger hierop toezicht gaan houden. Er wordt dan getest of dit onderdeel van de wet werkt en wat de financiële consequenties zijn. Na de pilot kan de minister alsnog afzien van (onderdelen) van de wet.
Vanaf het ingaan van Wkb geldt de nieuwe toezichtsituatie in eerste instantie alleen voor alle eenvoudige (vergunningsplichtige) bouwprojecten. Pas daarna komt er een besluit over het toezicht bij complexe bouwprojecten (gevolgklassen 2 en 3). Ook hoeft een deel van de bouwwerken niet meer getoetst te worden aan het Bouwbesluit. De uitbreiding van de aansprakelijkheid geldt wel gelijk voor alle bouwprojecten, dus óók voor complexe bouwwerken.
Waarom komt er een nieuwe wet?
Er zijn verschillende redenen voor de invoering van de nieuwe wet. Zo komen er steeds hogere kwaliteitseisen. Het is belangrijk dat bouwwerken hieraan voldoen. Tegelijkertijd worden bouwprocessen steeds complexer. Daardoor gaat vaak een groter aantal partijen aan bouwprocessen deelnemen (leveranciers, aannemers, installateurs en andere bouwpartijen). De verdeling van de verantwoordelijkheden binnen het totale bouwproces van deze verschillende partijen is niet altijd duidelijk. Echter is het natuurlijk wel heel belangrijk dat de kwaliteit bij de oplevering goed is. Daarom is een goede toetsing van de kwaliteit van het bouwwerk erg belangrijk!
Wat verandert er voor onderaannemers en toeleveranciers?
Ook onderaannemers en toeleveranciers moeten aan de eisen van de Wkb gaan voldoen. Zij zullen bij aannemers moeten aantonen dat het afgeleverde werk voldoet aan alle wettelijke en contractuele vereisten. Bovendien zullen de kwaliteitsborgers óók het werk van de onderaannemers en toeleveranciers gaan toetsen. En daarbij is natuurlijk het as-built dossier een belangrijke wijziging, waar alle benodigde informatie in opgeslagen moet zijn. Óók van alle technische installaties in het bouwwerk. Kortom, ook wij als vloerverwarmingsspecialist en alle partijen waar wij mee samenwerken krijgen met de nieuwe wet te maken. Lees meer over de Wkb op de website van het Instituut voor Bouwkwaliteit of Bouwend Nederland.
Hoe gaat WTH om met de Wkb?
Op dit moment zijn wij bezig om de impact van deze nieuwe wet voor WTH in kaart te brengen. Daarbij bekijken we bijvoorbeeld welke rol wij kunnen en moeten spelen richting onze partners, opdrachtgevers, klanten en onderaannemers. Hoe zorgen we voor een goede borging van alle benodigde documentatie in ons kwaliteitssysteem? Hoe kunnen we dit zo efficiënt en goed mogelijk met elkaar organiseren?
We zullen u informeren, zodra we een goed beeld hebben van de consequenties. Daar waar nodig gaan we met u in gesprek om dit samen zo goed mogelijk in te gaan richten.
